LTV 계산기
작성·감수: 금융노트 편집팀 · 검증일 2026-07-10
금융감독원·한국은행·국세청·국민건강보험공단·국민연금공단 등 공식 출처로 2026년 요율·규제를 전수 검증. 출처: 금융위원회·국토교통부. 검증 기준과 갱신 원칙은 편집·검증 정책을 참고하세요.
주택가격 대비 대출금액 비율인 LTV(주택담보대출비율)를 계산하고, 지역·보유 주택 수·생애최초 여부별 적용 한도와 최대 대출 가능액, 규제 초과 여부를 확인합니다.
희망 대출액이 실질 한도 이내입니다. 다만 실제 한도는 DSR·방공제 등 다른 규제도 함께 적용됩니다.
※ 한도율은 규제 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 실제 가능 금액은 은행 심사와 DSR·DTI·방공제(소액임차보증금)까지 반영되므로 참고용입니다.
LTV란?
LTV(Loan To Value ratio, 주택담보대출비율)는 담보로 잡은 주택의 가격 대비 대출금액의 비율입니다. 집값에 비해 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 대표적인 부동산 대출 규제 지표로, 정부는 부동산 시장 과열·가계부채 관리를 위해 지역과 상황에 따라 이 비율의 상한을 둡니다.
LTV = (대출금액 ÷ 주택가격) × 100
여기서 “주택가격”은 매매가가 아니라 은행이 정한 담보평가액(KB시세·감정가 등)이 기준입니다. 담보평가액이 매매가보다 낮으면 실제 한도도 함께 줄어듭니다.
지역·주택 수·생애최초별 한도
LTV 한도는 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 여부, 보유 주택 수,생애최초 구입 여부에 따라 달라집니다. 아래 표의 한도율은 본 계산기의 기본 판정값이며, 실제 값은 규제 정책에 따라 수시로 바뀌므로 신청 전 반드시 재확인이 필요합니다.
| 구분 | 비규제지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 무주택 (생애최초) | 80% | 70% |
| 무주택 (일반) | 70% | 40% |
| 1주택 | 60% | 0% (제한) |
| 2주택 이상 (다주택) | 대출 제한 | 대출 제한 |
2026년 규제지역 주담대 추가 규제 (6.27·10.15 대책)
규제지역은 LTV 외에 주택가격별 대출 절대한도가 별도로 적용됩니다 — 시가 15억원 이하 최대 6억원 / 15억~25억 4억원 / 25억 초과 2억원. 규제지역 유주택자는 신규 주담대가 사실상 제한됩니다(처분조건부 예외). 위 계산기는 규제지역 체크 시 이 절대한도를 자동 반영해 LTV 한도와 비교한 낮은 값을 최대 대출 가능액으로 계산하며, DSR·방공제는 별도 확인이 필요합니다.
규제지역은 수시 변동합니다. 2026년 7월 기준 서울 전역 25개구와 경기 과천·광명· 성남·수원·안양(동안)·용인(수지·기흥)·의왕·하남·화성(동탄)·구리 등이 지정돼 있으니, 신청 시점의 최신 지정 현황을 국토교통부·청약홈에서 확인하세요.
DSR과 함께 보는 법
LTV 한도를 통과해도 그 금액을 다 빌릴 수 있는 것은 아닙니다. 실제 대출액은 세 가지 규제의 가장 낮은 값으로 정해집니다.
- LTV — 담보(집값) 기준 상한. “집값 대비 얼마”.
- DSR — 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율 상한. “소득 대비 얼마”.
- DTI — 소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자 비율(적용 지역에 한함).
예를 들어 LTV 기준으로는 3억원까지 가능해도, 소득이 낮아 DSR 한도가 2.5억원이면 최종 한도는 2.5억원입니다. 대출 계획을 세울 때는 DSR 계산기 · DTI 계산기를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
규제지역 확인 방법
LTV 한도는 대상 주택이 규제지역인지에 따라 크게 달라집니다. 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 지정 현황은 다음에서 확인할 수 있습니다.
- 국토교통부 규제지역 지정·해제 보도자료
- 금융위원회 보도자료(대출 규제 변경 시)
- 대출 실행 예정 은행의 담보대출 상담
규제지역은 시장 상황에 따라 지정·해제가 반복되므로, 과거 정보를 그대로 믿지 말고 신청 시점의 최신 지정 현황을 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
LTV는 어떻게 계산하나요?
LTV = (대출금액 ÷ 주택가격) × 100 입니다. 예를 들어 5억원짜리 주택에 3억원을 대출받으면 LTV는 60%입니다. 여기서 "주택가격"은 실제로는 KB시세·감정가·매매가 중 은행이 정한 담보평가액을 기준으로 하므로, 매매가와 다를 수 있습니다.
LTV 한도는 어디서 확인하나요?
LTV 한도율은 지역(규제지역 여부)·보유 주택 수·생애최초 여부에 따라 달라지고, 금융위원회의 규제 정책 변경에 따라 자주 바뀝니다. 현재 적용 한도는 금융위원회 보도자료, 은행 대출 상담, 한국주택금융공사(HF) 안내에서 확인하는 것이 정확합니다.
LTV 한도만 통과하면 그 금액을 다 빌릴 수 있나요?
아닙니다. LTV는 "담보(집)를 기준으로 한 상한"일 뿐이고, 실제 대출액은 DSR(소득 대비 원리금 상환비율)·DTI 등 다른 규제와 은행 자체 심사를 함께 통과해야 정해집니다. 소득이 낮으면 LTV 한도보다 적게 나올 수 있습니다. 또한 방공제(소액임차보증금)만큼 한도가 줄어들 수 있습니다.
생애최초 주택구입자는 LTV 한도가 더 높나요?
생애최초 구입자는 완화된 LTV 한도가 적용됩니다. 2026년 기준 비규제지역 80%, 규제지역은 70%입니다(6.27 대책으로 80%에서 하향, 6개월 실거주 의무). 다만 규제지역·금액 조건은 정책에 따라 바뀌므로 신청 전 금융위·HF에서 최신 기준을 확인하세요.
주택가격은 매매가로 넣으면 되나요?
참고용으로는 매매가를 넣어도 되지만, 은행은 보통 KB시세·감정평가액 등 담보평가액을 기준으로 LTV를 산정합니다. 담보평가액이 매매가보다 낮으면 실제 대출 가능액도 줄어들 수 있으므로, 정확한 금액은 은행 상담으로 확인하세요.
함께 보면 좋은 계산기
소득 기준 한도는 DSR 계산기·DTI 계산기, 대출 조기 상환 비용은 중도상환수수료 계산기를 함께 확인하세요.
※ 본 계산기의 한도율은 참고용 기본값이며, LTV 규제·생애최초 한도·규제지역 지정은 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 실제 대출 가능액은 담보평가액·DSR·방공제·은행 심사에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 금융위원회·한국주택금융공사(HF)·해당 은행 안내를 기준으로 확인하세요. 2026년 기준 · 검증일 2026-07-10 · 금융노트