주택청약 가점제·1순위 조건·특별공급 총정리

작성·감수: 금융노트 편집팀 · 검증일 2026-07-10

금융감독원·한국은행·국세청·국민건강보험공단·국민연금공단 등 공식 출처로 2026년 요율·규제를 전수 검증. 출처: 국토교통부·주택도시기금. 검증 기준과 갱신 원칙은 편집·검증 정책을 참고하세요.

주택청약은 새로 공급되는 아파트를 분양받기 위해 청약통장을 활용해 신청하는 제도입니다. 청약통장 종류, 국민주택·민영주택 구분, 가점제 84점 구조, 1순위 조건, 특별공급 유형까지 핵심을 정리했습니다.

핵심 요약

청약통장: 현재는 주택청약종합저축으로 통합 (국민·민영 모두 가능)
가점제 3요소: 무주택기간(32) + 부양가족수(35) + 가입기간(17) = 84점
1순위: 가입기간 + 납입 요건(국민=횟수 / 민영=예치금) 충족, 규제지역은 강화
특별공급: 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 별도 물량

주택청약이란

주택청약은 청약통장 가입자가 새 아파트(신규 분양) 공급에 신청하고, 정해진 기준에 따라 당첨자를 선정하는 제도입니다. 한정된 물량을 배분하기 위해 무주택 실수요자에게 유리하도록 설계되어 있으며, 공급 주체와 주택 유형에 따라 적용되는 규칙이 다릅니다. 청약은 청약홈 (한국부동산원 운영)에서 접수하고, 세부 요건은 각 단지의 입주자모집공고에 모두 명시됩니다. 즉, 실제 신청 전에는 반드시 해당 공고의 자격·요건을 확인해야 합니다.

청약통장 종류와 국민주택·민영주택

신규 청약통장은 주택청약종합저축 하나로 통합되어, 국민주택과 민영주택 청약을 모두 준비할 수 있습니다. 다만 어떤 주택에 청약하느냐에 따라 1순위 판정 기준이 달라집니다.

구분	국민주택	민영주택
공급 주체	국가·지자체·LH·지방공사 등	민간 건설사 (브랜드 아파트 등)
당첨자 선정	순차제(납입 인정 금액·횟수 중심)	가점제 + 추첨제
납입 요건	정기 납입 횟수 중심	지역·면적별 예치금 기준

민영주택 지역·면적별 예치기준금액

전용면적	서울·부산	기타 광역시	기타 시·군
85㎡ 이하	300만원	250만원	200만원
102㎡ 이하	600만원	400만원	300만원
135㎡ 이하	1,000만원	700만원	400만원
모든 면적	1,500만원	1,000만원	500만원

입주자모집공고일 현재 주민등록상 거주지 기준. 근거: 주택공급에 관한 규칙 별표2. 국민주택은 예치금이 아닌 정기 납입 횟수·인정금액(순차제)으로 판정합니다.

가점제 84점 구조

민영주택 가점제는 아래 세 항목의 점수를 합산해 총 84점 만점으로 계산하며, 점수가 높은 순서로 당첨자를 선정합니다. 세 요소는 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간 입니다.

항목	만점	배점 구조
무주택기간	32점	1년 미만 2점 ~ 15년 이상 32점 (만 30세 또는 혼인일 기준 산정)
부양가족수	35점	본인 5점 ~ 부양가족 6명 이상 35점 (1명당 5점 가산)
청약통장 가입기간	17점	6개월 미만 1점 ~ 15년 이상 17점
합계	84점	세 항목 합산 만점

무주택기간은 만 30세(또는 혼인일)부터 1년당 2점씩(최대 32점), 부양가족은 1명당 5점씩(본인 5점 ~ 6명 이상 35점), 가입기간은 1년당 1점씩(6개월 미만 1점 ~ 15년 이상 17점)입니다. 정확한 본인 점수는 청약홈 가점계산기에서 확인하세요.

1순위 조건

1순위 자격은 크게 청약통장 가입기간과 납입 요건으로 판정하며, 규제지역 여부에 따라 조건이 강화됩니다.

가입기간: 통장 가입 후 일정 기간이 지나야 1순위. 규제지역 (투기과열지구·조정대상지역)은 요구 가입기간이 더 깁니다.
국민주택 납입 요건: 매월 정기 납입한 인정 횟수가 중요. 순차제에서 납입 인정 금액·횟수가 많을수록 유리합니다.
민영주택 납입 요건: 청약 신청 전까지 지역·전용면적별 예치금 기준액을 충족해야 합니다.
규제지역 추가 요건: 세대주 여부, 무주택 세대 구성원, 과거 당첨 이력 제한 등이 추가로 적용될 수 있습니다.

민영주택 1순위 가입기간: 투기과열지구·청약과열지역 24개월 / 수도권 12개월 (시·도지사 24개월까지 연장 가능) / 수도권 외 6개월 / 위축지역 1개월. 다만 규제지역 지정 현황은 국토부 고시로 수시 변동하므로, 청약 단지의 입주자모집공고와 청약홈에서 규제지역 여부를 반드시 확인하세요.

특별공급 유형

특별공급은 정책 대상 무주택 실수요자에게 일반공급과 별도 물량으로 배정되는 제도로, 상대적으로 경쟁률이 낮은 편입니다. 대표 유형은 다음과 같습니다.

유형	주요 대상 (제도 구조)
신혼부부	혼인기간 요건 내 무주택 세대. 소득·자산 요건 충족 시 우선 공급
생애최초	세대 구성원 전원이 과거 주택을 소유한 사실이 없는 무주택 세대
다자녀가구	일정 수 이상의 미성년 자녀를 둔 무주택 세대 (자녀 수 배점제)
노부모부양	65세 이상 직계존속을 일정 기간 이상 부양하는 무주택 세대주
기관추천	국가유공자·장애인·중소기업 근로자 등 기관 추천 대상

⚠️ 각 유형의 물량 비율·소득 기준·자산(부동산·자동차) 기준·혼인기간·자녀 수 요건은 공고와 정책에 따라 변동됩니다. 본인 해당 여부와 정확한 소득·자산 기준선은 발행 전 청약홈·국토교통부에서 검증이 필요합니다.

청약 전 실전 주의사항

부적격 당첨 주의: 무주택기간·부양가족수를 잘못 입력해 당첨 후 부적격 처리되면 일정 기간 청약 제한이 부과될 수 있습니다. 가점은 정확히 산정하세요.
세대 구성 확인: 부양가족·무주택 판정은 청약 시점의 주민등록등본상 세대 구성원을 기준으로 하므로, 신청 전 등본을 점검하는 것이 안전합니다.
재당첨 제한: 과거 당첨 이력이 있으면 유형·지역에 따라 일정 기간 재당첨이 제한될 수 있습니다.
공고가 최종 기준: 일반적 설명보다 해당 단지의 입주자모집공고가 우선합니다. 면적별 가점제·추첨제 비율, 예치금, 자격 제한은 반드시 공고에서 확인하세요.

가점을 높이는 법

청약통장을 일찍 만들어 오래 유지: 가입기간 점수는 시간이 지날수록 누적 됩니다. 소액이라도 꾸준히 납입해 통장을 유지하는 것이 유리합니다.
무주택 상태 유지: 주택을 처분하면 그 시점부터 무주택기간이 다시 쌓입니다. 가점제 위주 단지를 노린다면 무주택 기간 관리가 핵심입니다.
가점이 낮으면 추첨제·특별공급 활용: 가입기간·부양가족이 적어 가점이 낮다면, 추첨제 비율이 높은 면적이나 자격에 맞는 특별공급으로 전략을 나누는 것이 현실적입니다.

자주 묻는 질문

주택청약종합저축과 청약저축·청약예금은 어떻게 다른가요?

과거에는 청약저축(국민주택용)·청약예금(민영주택용)·청약부금이 나뉘어 있었지만, 지금은 이를 통합한 주택청약종합저축 하나로 국민주택과 민영주택 청약이 모두 가능합니다. 신규 가입은 주택청약종합저축으로만 할 수 있으며, 기존 통장 보유자는 종전 기능을 유지합니다.

가점제와 추첨제는 무엇이 다른가요?

가점제는 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간 세 항목을 합산한 점수(총 84점 만점)가 높은 순으로 당첨자를 정하는 방식이고, 추첨제는 1순위 자격자 중 무작위 추첨으로 뽑는 방식입니다. 전용면적과 규제지역 여부에 따라 가점제·추첨제 적용 비율이 달라지므로, 청약하려는 단지의 입주자모집공고에서 반드시 확인해야 합니다.

1순위가 되려면 어떤 조건을 갖춰야 하나요?

기본적으로 청약통장 가입기간과 납입 요건(국민주택은 납입 횟수, 민영주택은 지역·면적별 예치금 기준)을 충족해야 1순위 자격이 주어집니다. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서는 가입기간·무주택·세대주 요건 등이 더 엄격하게 적용됩니다. 지역·규제 여부에 따라 기준이 달라지므로 공고 기준을 확인하세요.

특별공급은 일반공급과 별도로 신청하나요?

특별공급은 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등 정책 대상에게 일반공급과 별도 물량으로 배정하는 제도입니다. 자격 요건(무주택·소득·자산 등)을 충족하면 경쟁이 상대적으로 낮은 특별공급으로 신청할 수 있고, 각 유형별로 평생 1회 등 횟수 제한이 있는 경우가 있으니 공고의 자격 요건을 확인하세요.

무주택기간은 언제부터 계산하나요?

무주택기간은 원칙적으로 청약자 본인이 만 30세가 되는 날부터 계산하되, 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 산정합니다. 주택을 소유한 이력이 있으면 그 주택을 처분한 시점 이후부터 다시 무주택기간이 쌓입니다. 정확한 산정은 청약 시점의 세대 구성과 주택 소유 이력에 따라 달라집니다.